Junta de propietarios: regulaciones y decisiones sobre mudanzas en edificios

Las mudanzas son parte natural de la vida en un edificio o condominio. Sin embargo, cuando muchos vecinos comparten ascensores, pasillos y áreas comunes, es inevitable que estos movimientos generen ruido, tránsito excesivo, ocupación temporal de espacios y, en algunos casos, daños en la infraestructura. Por ello, las comunidades buscan ordenar este proceso a través de reglamentos y acuerdos tomados por la junta de propietarios, que es el órgano encargado de gestionar la convivencia y el mantenimiento del edificio.

En este artículo encontrarás una guía amplia y detallada sobre lo que la junta de propietarios puede regular, lo que no está permitido, y cómo manejar adecuadamente el proceso de mudanza para evitar conflictos. Además, veremos por qué es importante contar con un seguro de hogar MAPFRE antes de iniciar un traslado.

El rol de la junta de propietarios en Perú

En nuestro país, los edificios se suelen regular mediante la Ley N.° 27157 y el Reglamento de la Ley de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común. Bajo este enfoque, la junta de propietarios es la autoridad que representa los intereses del edificio frente a terceros, administra las decisiones colectivas, supervisa el uso adecuado de los bienes comunes y tiene facultades para elaborar y aprobar:

• Reglamentos internos
• Normas de convivencia
• Directrices de uso de áreas comunes
• Reglas operativas, como horarios, reservas o prohibiciones razonables

Por ello, cuando hablamos de mudanzas, es totalmente válido que la junta establezca lineamientos para el uso ordenado y seguro de las áreas comunes.

¿Qué regulaciones puede imponer la junta de propietarios?

Aunque no existe una ley peruana que mencione explícitamente “regulación de mudanzas”, la normativa sobre propiedad horizontal sí permite que las comunidades tomen medidas que protejan la convivencia y el estado del edificio. Entre las principales facultades se encuentran:

1. Establecer horarios permitidos para mudanzas

Es una de las medidas más frecuentes. La idea es evitar molestias en horarios de descanso o días festivos. Los horarios más habituales son:

• Lunes a viernes de 8:00 a.m. a 6:00 p.m.
• Sábados hasta primeras horas de la tarde
• Prohibiciones de domingo y feriados

Por lo general, estos horarios deben ser aprobados por la junta de propietarios y comunicados formalmente a todos los residentes.

2. Definir el uso del ascensor y áreas de carga

El ascensor suele ser una de las áreas más afectadas durante una mudanza, ya sea por uso intensivo o por golpes accidentales, por lo que para evitar daños, la junta puede exigir:

• Reserva previa del ascensor.
• Uso obligatorio del ascensor de carga, si existe.
• Protección temporal de paredes y puertas del ascensor.
• Identificación del personal de mudanza.
• Límites de capacidad de peso para evitar fallas del equipo.

3. Solicitar avisos de mudanza con anticipación

La junta puede exigir que el propietario o inquilino informe la fecha y hora de la mudanza con un plazo de 48 a 72 horas. Esto permite:

• Coordinar con la administración.
• Organizar la seguridad.
• Evitar cruces de mudanzas con otros vecinos.
• Prevenir obstrucciones en áreas de paso.

4. Exigir protecciones para zonas comunes

Las empresas de mudanzas pueden estar obligadas a proteger:

• Esquinas de pasillos.
• Barandas y puertas.
• Pisos del hall.
• Marcos metálicos o de madera.

Estas medidas minimizan el desgaste y los golpes.

5. Fianza o responsabilidad por daños

Si el reglamento interno lo señala, la junta puede solicitar una garantía para cubrir posibles daños. No es obligatorio en todos los edificios, pero sí es una práctica común en condominios grandes.

Esta garantía se devuelve si no se reportan daños al finalizar la mudanza.

6. Prohibir la mudanza en eventos especiales

La junta puede restringir mudanzas durante:

• Asambleas.
• Trabajos de mantenimiento.
• Actividades internas del condominio.
• Implementación de obras en las áreas comunes.

Lo que la junta de propietarios NO puede hacer

Aunque la junta tiene amplias facultades regulatorias, también tiene límites que protegen los derechos de los propietarios o inquilinos.

Aquí lo que NO está permitido:

1. Prohibir una mudanza sin causa razonable

La junta no puede impedir que un residente ingrese o salga del edificio. La mudanza es un derecho ligado al uso del bien inmueble.

2. Imponer multas o pagos no aprobados en el reglamento

Toda multa debe estar:

• Regulada en el reglamento interno
• Aprobada por la junta de propietarios
• Comunicada a los residentes
• Cualquier cobro arbitrario es impugnable

3. Exigir permisos excesivos para autorizar la mudanza

Si bien se puede pedir un aviso previo, no se puede bloquear la mudanza por burocracia excesiva o plazos desproporcionados.

4. Restringir mudanzas de manera discriminatoria

No se pueden crear normas que afecten a un propietario en particular. Toda regulación debe aplicarse de forma igualitaria.

5. Impedir la entrada de camiones o personal si cumplen las reglas

Mientras se respeten horarios, peso, zonas de estacionamiento y seguridad, la mudanza no puede ser bloqueada.

Buenas prácticas para evitar conflictos en las mudanzas

Una mudanza exitosa depende del trabajo conjunto entre residente, empresa de mudanzas y la junta de propietarios.

Para el propietario o inquilino:

• Revisar el reglamento interno del edificio.
• Avisar con anticipación a la administración.
• Contratar una empresa formal, que ofrezca factura y seguro.
• Usar protectores para muebles frágiles.
• No bloquear pasillos ni zonas de evacuación.
• Solicitar asistencia del personal de seguridad si es necesario.

Para la junta de propietarios:

• Tener protocolos claros y accesibles.
• Informar con anticipación cualquier cambio en normas.
• Supervisar que no existan mudanzas simultáneas en el mismo bloque.
• Documentar daños con evidencias fotográficas o videos.
• Mantener comunicación cordial con los residentes.

¿Por qué revisar tu seguro de hogar MAPFRE antes de mudarte?

Una mudanza siempre implica riesgos que muchos residentes no anticipan: roturas, pérdidas, daños a la vivienda, filtraciones accidentales o daños a las áreas comunes que pueden generar reclamos de la junta de propietarios.

MAPFRE recomienda revisar la póliza del seguro de hogar antes del traslado para confirmar:

• Cobertura del contenido durante el traslado: Según el plan contratado, tus bienes pueden estar protegidos durante el movimiento o transporte.
• Protección del continente y contenido: Si accidentalmente dañas una puerta, pared o piso, la póliza puede respaldarte.
• Responsabilidad civil frente a terceros: Si la mudanza causa daños a las áreas comunes del edificio, esta cobertura es clave. La junta de propietarios puede exigir el pago, y el seguro puede cubrirlo.
• Asistencia en el hogar: Tras la mudanza, pueden surgir incidentes como:
  • Roturas de tuberías
  • Puertas que no cierran
  • Instalaciones eléctricas afectadas
  • Vidrios dañados

Además, la asistencia del seguro de hogar MAPFRE suele incluir apoyo inmediato para resolver estos problemas.

Recuerda que un seguro actualizado evita gastos inesperados y facilita una mudanza segura tanto para tu vivienda como para la comunidad.